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Investissement locatif dans un parking : les erreurs à éviter

Une erreur à ne pas commettre

Le prix ?

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Immobilier de luxe parisien : entre ralentissement et stabilité

Les avis sont assez partagés concernant l’immobilier de prestige, notamment l’immobilier de luxe parisien. En effet, certains pensent que l’immobilier de prestige ne connaît pas la crise, ou que l’immobilier de prestige à Paris connait une santé insolente, alors que d’autres estiment que le marché ralentit à Paris. Alors, qu’en est-il réellement ?D’après le réseau Barnes, et plus précisément son directeur général, Richard Tzipine, les prix des logements de prestige parisiens, estimés à plus d’un million d’euros, se sont stabilisés. Mais « dès qu’un bien présente de petits défauts (comme l’absence d’ascenseur, de lumière), les vendeurs doivent consentir à des rabais de 5 à 10% ». Une tendance à la baisse confirmée également par le réseau Féau, spécialisé sur les transactions dans les beaux quartiers de Paris et de l’ouest parisien, en estimant que les prix à Paris ont déjà baissé de 5% à 10% depuis leurs récents sommets, en ce qui concerne les « appartements bourgeois ».Toutefois, Charles-Marie Jottras, PDG du réseau d’agences d’immobilier de luxe Daniel Féau, ne s’attend pas à des baisses de prix supérieures sur Paris en 2012, et table plutôt sur une stabilité, cela dans un marché de pénurie. Par ailleurs, le marché a été marqué par un afflux de biens à vendre, environ 20% de plus selon le réseau Barnes, cédés avant l’application de la réforme de la taxation des plus-values alourdissant la fiscalité au 1er février 2012. En effet, ce réseau aurait enregistré cinq fois plus de mandats de vente que durant la même période l’an passé.Concrètement, pour les biens de qualité sans défaut, les prix se sont donc maintenus au second semestre 2011 et début 2012 (en moyenne à 10 000 €/m²). Les prix des biens d’exception (grandes surfaces impeccables en étage élevé, hôtels particuliers) sont ainsi restés stables, et sont les seuls à résister à la baisse. Car au moindre défaut, les vendeurs doivent consentir à des rabais de 5 à 10%. Alors, peut-on dire que l’immobilier de prestige ne connait pas la crise ? Selon Charles-Marie Jottras (Féau), « on observe un certain attentisme pré-électoral des clients pour les biens de 1 à 2,5 millions d’euros, mais il est contrebalancé par la réallocation des investissements vers l’immobilier », donc de belles perspectives d’avenir.Ca pourrait vous intéresser :

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Plan de rigueur du PTZ+ en 2012 : ce qui change en 3 points

Le dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ) est entré en vigueur le 1er janvier 2011 et a permis à de nombreux propriétaires d'emprunter à taux O. Un an après, soit le 30 décembre dernier, le décret 2011-2059 précise de façon définitive, les nouveaux plans d’application du PTZ Plus. Cette refonte du PTZ a pour objectif de recentrer et de favoriser l'investissement immobilier dans le neuf. Le nouveau PTZ Plus est entré en vigueur le 1er janvier 2012, à l'exception d'une disposition qui prendra effet le 1er juin 2012. Quelles sont ces modifications ?

Ce qui ne change pas

Ce qui change

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Travaux de copropriété : prenez la peine de négocier vos devis

Tout comme si vous alliez acheter une voiture, vous irez voir plusieurs concessionnaires ou vendeurs afin de retrouver le meilleur prix. Aussi, si vous désirez engager des travaux dans votre copropriété, prenez la peine de demander de nombreux devis, car les offres peuvent fortement varier d’un professionnel à un autre. Mais bien que cela soit déjà une bonne chose, s’arrêter là serait également une erreur !

En effet, outre le fait de demander de nombreux devis afin de comparer, il faut aussi prendre la peine de négocier les devis. Après constat, en prenant le temps de rappeler chaque société, vous obtiendrez bien souvent sans effort, un rabais allant de 10 à 15% ! Pourtant, la majorité des copropriétaires se contentent souvent de sélectionner l’offre qui leur semble la meilleure parmi les devis demandés, cela sans tenter de faire baisser les prix.

Par ailleurs, il faut également savoir que de nombreuses entreprises du bâtiment se contentent souvent de fournir des devis globaux. Aussi, exigez un devis détaillé, vous permettant ainsi de vérifier d’éventuelles exagérations comme par exemple le nombre d’heures exagéré que les artisans ont prévu de passer sur le chantier, une grosse marge prise sur les fournitures, etc. A savoir que certains artisans vont même jusqu’à doubler les prix publics des fournitures, alors que ces professionnels bénéficient généralement d’une remise de l’ordre de 20 à 30% !

Enfin, si vous vous êtes mis d’accord avec une entreprise, pensez à signer et à faire signer le devis qui aura ainsi valeur de contrat liant les deux parties. L’entreprise sera alors dans l’obligation de réaliser les prestations pour lesquelles elle s’est engagée, cela pour le tarif auquel elle a consenti par sa signature. De votre côté (la copropriété), vous aurez l’obligation de régler la facture. Mais malgré ce contrat, n’oubliez pas que la durée de validité d’un devis ne dépassait pas trois mois, d’après la jurisprudence. Aussi, n’attendez pas trop longtemps pour engager vos travaux, sans quoi il vous faudra redemander un autre devis.

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Mesures de rigueur : les maisons individuelles à la loupe

De nombreux domaines de l’immobilier ont été affectés par les diverses mesures de rigueur du gouvernement. Et le marché des maisons individuelles n’y échappe pas, notamment face aux nouvelles obligations des bâtiments basse consommation (BBC), obligatoires à partir de 2013, et de la hausse du prix du foncier et des taux d’intérêt. En effet, toutes ces données viendront peser sur les chiffres, qui ont déjà diminué pour l’année 2011.

Ce mardi, l’Union des maisons françaises (UMF), qui n’est autre que le syndicat patronal du secteur, vient d’annoncer que les ventes de maisons individuelles en secteur diffus ont baissé en 2011 de 10%, cela en comparaison à 2010. Pour l’année 2012, le syndicat craint également une nouvelle baisse comprise entre 10% et 15%, cela notamment en raison des nouvelles données citées plus haut. Bien que le nombre de vente pour 2011 ne sera connu que début février, il se situera autour de 175 000, d’après Christian Louis-Victor, président de l’UMF.

Par ailleurs, Christian Louis-Victor a aussi souligné certaines disparités, notamment le cas du quatrième trimestre qui a été le plus mauvais de l’année, avec une chute d’environ 23% par rapport à la même période en 2010. Celui-ci de préciser que « c’est la région du Grand Ouest qui est la plus touchée, mais c’est aussi celle qui avait connu la plus forte progression depuis 15 ans ». Rappelons qu’en 2008, le nombre de ventes de maisons individuelles s’est effondré à 158 676, et a remonté à 170 170 en 2009, puis à 195 600 en 2010.

Cela étant dit, le nombre de ventes devrait donc se situer à 175 000 pour l’année 2011 d’après le président de l’UMF, et devrait même « se situer en-dessous de 160 000 » pour 2012. Face à cela, l’on continue tout de même à espérer, avec l’annonce du Premier ministre François Fillon, notamment que « la hausse de l’offre de logements » serait inscrite à l’ordre du jour au Sommet Social de mercredi. Le secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu d’ajouter que le Président de la République prendrait aussi « des initiatives fortes pour relancer la compétitivité de ce secteur si important ». Celui-ci d’ajouter qu’ « un certain nombre d’annonces » seront bientôt émis par le Président Nicolas Sarkozy.

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Immobilier : quels changements pour 2012 ?

Le domaine du logement n’a pas été épargné par le(s) plan(s) de rigueur du gouvernement. En effet, si certaines réglementations ont été assouplies, d’autres devraient pourtant pénaliser encore plus ce secteur, qui a déjà rencontré pas mal de difficultés l’année dernière.

Pour commencer, le PTZ+ (prêt à taux zéro) sera désormais recentré dans le neuf, et réservé aux seuls primo-accédants réalisant une opération dans le neuf. Outre cela, il faut aussi noter que l’accès au PTZ se fera sous conditions de ressources, et un plafond d’éligibilité sera fixé par décret. Ensuite, l’on a aussi le coup de rabot au niveau du dispositif locatif Scellier, qui tombera à 13% du montant de l’investissement, contre 23% auparavant. A savoir que ce dispositif offrant un coup de pouce fiscal aux particuliers achetant dans le neuf pour louer, sera même amené à disparaître dès l’année 2013.

Outre cela, l’avantage fiscal Censi-Boulevard pour l’investissement dans les résidences de tourisme, étudiantes ou dédiées aux séniors, tombera à 11% du montant de l’investissement cette année, contre 18% auparavant. Quant aux plus-values immobilières, elles seront davantage taxées, la TVA pour les travaux de rénovation sera relevée, passant de 5,5 à 7%, les crédits d’impôts accordés lors de l’installation d’équipements améliorant la performance énergétique des logements (crédit d’impôt développement durable) seront rabotés de 15%, etc.

Par contre, il faut tout de même saluer certaines mesures apportant certaines améliorations, comme les loyers abusifs des micro-surfaces qui seront surtaxés, les aides au logement (APL) revalorisées de 1%, ou encore le permis de construire assoupli. Concernant ce dernier, le seuil de la surface pour laquelle il faudra déposer un permis de construire est relevé à 40 mètres carrés, contre 20 mètres carrés auparavant. En dessous de ce seuil, une simple déclaration pourra alors suffire, ce qui réduit le délai d’instruction à seulement un mois.

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Comment acheter un lot « parties communes » ?

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