Le droit immobilier
Permis de construire : vivement les assouplissements juridiques
Les étapes-clés avant de démarrer un chantier
En effet, déposer un permis de construire reste une opération particulièrement complexe. Tout d’abord, il faudra retirer le formulaire de demande en mairie, et constituer un dossier où figureront le plan de situation du terrain sur la commune, un plan de coupe du terrain ou de la construction, la notice présentant le projet, etc. Les éléments à fournir sont assez nombreux et techniques, qu’il est mieux de faire appel à un architecte, bien que cela ne soit pas obligatoire pour les surfaces en-dessous de 170 mètres carrés de construction (sauf pour une extension de plus de 40 mètres carrés sur un bâtiment existant).Une fois le dossier constitué, en cinq exemplaires, vous serez encore confronté à une longue période d’attente. En guise d’exemple, il vous faudra encore patienter deux mois pour une maison individuelle, avant que votre demande ne soit instruite en mairie. Une fois validé, votre permis de construire devra être affiché sur le terrain. Là aussi, il existe encore certains évènements susceptibles de contrarier vos projets. Par exemple, durant les deux mois à compter de l’affichage de votre permis de construire, celui-ci peut encore être contesté par un tiers, notamment le voisinage. De son côté, la préfecture a 3 mois pour s’y opposer, si elle le juge illégale. Voilà autant de délais à prendre en compte avant de débuter les travaux.Par ailleurs, il faut noter que le permis de construire est valable pendant deux ans, et que vous pouvez prolonger sa validité. En effet, il ne faut pas oublier que si vous n’avez pas entrepris de travaux pendant plus d’un an, il perd automatiquement sa valeur. Pour ce faire, il vous faudra adresser une demande en mairie au moins deux mois avant l’expiration du délai. Une opération que vous ne pourrez faire qu’une seule fois, pour une nouvelle échéance de 2 ans.Ca pourrait vous intéresser :- Permis de construire : qui est concerné ? A qui s’adresser ?
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Posté le 22 February 2012 | 2:00 pm
L’usufruit : un jeu de stratégie entre droits et obligations
L'usufruit vient de l'association de deux termes latins : "usus" et "fructus". La personne usufruitière fait "l'usage des fruits" que rapporte un bien sous forme d'argent ou en nature : loyers, récoltes, dividendes, intérêts… L'usufruit représente le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire. Ce droit juridique engendre des droits avantageux mais également des obligations vis à vis des nu-propriétaires, c'est à dire ceux qui sont propriétaires légalement sans avoir la jouissance du bien. Qui doit régler la taxe foncière ou les gros travaux ?
Les caractéristiques de l'usufruit sont :
- le droit d'habiter le bien
- la perception de loyers et de toutes rentes générées par le bien
- la récolte d'arbres fruitiers ou les bénéfices d'un terrain agricole.
Le droit de propriété est divisé en deux :
- d'une part, la nue-propriété dont le propriétaire retrouvera à terme la pleine propriété du bien
- l'usufruitier qui jouit du bien et sous forme imagée "de ses fruits"
Mais l'usufruit est limité dans le temps, alors que le droit de propriété est inaliénable et imprescriptible.
Quels sont les droits de l'usufruitier ?
Il a le droit :
- d'habiter le bien
- de percevoir les fruits du bien : récoltes, intérêts, dividendes, loyers...
- de se servir du mobilier à charge de le rendre en même quantité et qualité au terme de l'usufruit
- de donner à bail son droit d'usufruit, de le vendre ou le céder à titre gratuit
- de louer le bien. Lorsqu'il s'agit de baux ruraux, d'immeubles ou de locaux à usage professionnel il doit obtenir l'accord du nu-propriétaire.
Le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l'usufruitier sous peine de poursuites judiciaires.
Quelles sont les obligations de l'usufruitier ?
Lors de la signature de l'usufruit et pour éviter tout litige, un inventaire précis des meubles et un état de lieux du bien doivent être réalisés en présence du nu-propriétaire. A la fin du contrat, l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour l'amélioration du bien.
L'usufruitier a pour obligation :
- d'effectuer les réparations d'entretien assimilées à la liste des charges locatives. Les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire
- de payer les charges
- de payer la taxe d'habitation, la taxe foncière et éventuellement de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF).
L'usufruit prend fin :
- au décès de l'usufruitier
- lors de l'expiration du délai de l'usufruit
- par le non-usage du bien pendant 30 ans
- par la perte totale du bien
- par l'abus excessif du bien ou par faute d'entretien qui entraine sa dégradation.
S'il est fait preuve d'abus ou de détérioration, l'usufruitier doit indemniser le nu-propriétaire en nature ou en argent.
Pour plus d'informations et pour les courageux, nous vous conseillons la lecture des articles 578 à 624 du Code civil relatifs à "De l'usufruit, de l'usage et de l'habitation".
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Posté le 6 February 2012 | 2:00 pm
« Coup de balai » sur le diagnostic amiante : ce qui va changer en 5 points
Une nouvelle réglementation diagnostic amiante va voir le jour le 1er février 2012, et oui encore une ! Propriétaires vendeurs et diagnostiqueurs professionnels vont devoir réviser la réglementation amiante. Suite à des études démontrant le danger de l'amiante sur la santé, le gouvernement a décidé de renforcer la législation. Le décret 2011-629 paru le 3 Juin 2011 a modifié la pratique du repérage de l'amiante. Quels sont les nouveaux critères à respecter ? Quels sont les changements pour les propriétaires et les professionnels ? L'ancien diagnostic est-il caduc et faut-il en réaliser un nouveau ?
Rappelons que ce diagnostic obligatoire concerne tous les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, ce point n'est pas modifié. En revanche, les anciens diagnostics ne seront plus en conformité avec la nouvelle règlementation et donc plus utilisables. Quelles sont les modifications ?
1- Un examen plus minutieux
La liste des matériaux contenant de l'amiante, stipulée dans l'annexe 13-9 du décret, est désormais séparée en 3 catégories distinctes :
- flocages, calorifugeages et faux plafonds
- repérage étendu
- repérage avant démolition
2- Analyses et mesures d'empoussiérement renforcées
Les compétences des laboratoires et diagnostiqueurs immobiliers réalisant les analyses d'amiante dans l'air (empoussièrement) seront mis sous contrôle et devront être précisées dans les rapports. Les organismes devront réaliser un repérage complémentaire pour les matériaux de la liste "repérage étendu" de l'annexe 13-9.
3- Envoi en courrier recommandé A/R
Le diagnostiqueur professionnel devra désormais adresser le rapport de repérage au propriétaire sous pli recommandé avec accusé de réception. Les rapports d'analyse et d'empoussièrement devront suivre la même procédure.
4- Un dossier plus complet "partie privative"
Pour un logement situé dans un  immeuble collectif d'habitation, le dossier technique sera remplacé par le dossier amiante, plus complet nommé "Dossier Amiante Partie Privative" (DAPP). Les éléments extérieurs feront désormais partie des composants à repérer. En l’absence de ce DAPP, des sanctions financières et une responsabilité pénale sont prévues.
5-  Pouvoir du préfet renforcé
Le préfet pourra contraindre un propriétaire à faire réaliser un repérage d'amiante. Il aura également le pouvoir de faire réaliser un diagnostic par un expert indépendant pour vérifier que tout es mis en oeuvre pour contrôler et réduire l'exposition à l'amiante.
- En résumé, ce nouveau décret a pour objectif de réduire les risques liés à l'exposition à l'amiante et notamment dans les parties communes. Le rapport devra mis à disposition des futurs acheteurs mais également des locataires.
Concrètement, si une promesse de vente a été signée avant le 1er février et l'acte authentique après, les deux diagnostics devront être réalisés.
Il est également conseillé de joindre le DAPP à tout nouveau bail de location et de mettre en règle le parc locatif avant le 1er février 2012.
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Posté le 1 February 2012 | 10:00 am
Dans quels cas le diagnostic plomb est obligatoire ?
Le diagnostic plomb est obligatoire lors de la vente d'un bien, depuis novembre 2007, ou lors de la location depuis août 2008. Ce diagnostic appelé également "expertise plomb" est un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP). Il doit être réalisé par un professionnel certifié pour tous les bâtiments à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Quel est son utilité ?
Le plomb : un métal dangereux
Autrefois, le plomb était un composant fréquemment utilisé dans les peintures. Mais lors de la dégradation de ces peintures au plomb, des poussières ou résidus pouvaient être ingérés ou inhalés, ce qui avait un effet toxique et nocif pour la santé. On comprend mieux l'intérêt et l'obligation de réaliser ce diagnostic immobilier.
Quelle est son utilité ?
L'expertise plomb permet de mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné. Il fait un bilan des risques d’accessibilité au plomb. Il doit être réalisé avant la mise en vente du bien ou de la signature du bail de location afin d'être annexé au compromis de vente ou au contrat de bail. Le logement affecté à un local de vente, une boutique, un commerce fait partie des biens concernés par le diagnostic plomb.
Que faire en cas de présence de plomb ?
Si le diagnostic est positif, le propriétaire doit veiller à l'entretien des peintures et à supprimer l'exposition au plomb si les peintures sont dégradées.
Dans le cas où la présence de plomb a été détectée, le diagnostic doit dater :
- de moins d’un an avant l’acte de vente
- de moins de 6 mois avant la signature du bail dans le cas d’une location.
Qui réalise ce diagnostic ?
C’est au propriétaire vendeur ou bailleur de faire réaliser et de payer l'expertise plomb. Il doit être réalisé et validé par un diagnostiqueur disposant d'une responsabilité civile professionnelle et accrédité  par un organisme certifié. La recherche porte sur l'ensemble des éléments peints de votre habitation : murs, plafonds, portes, fenêtres... Cet examen n'entraîne aucune dégradation de vos peintures. Il vous suffit de comparer les offres de différents devis diagnostics pour choisir le meilleur professionnel.
A défaut de présentation de ce diagnostic, la responsabilité pénale du vendeur ou du bailleur peut être engagée pour mise en danger de la vie d’autrui.
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Posté le 19 January 2012 | 10:00 am
Comment changer de syndic de copropriété ?
Les syndics, pourtant censés représenter l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires, sont parfois une source de conflits au sein d'une copropriété. Changer de syndic peut se révéler parfois inévitable pour l'intérêt de toute la communauté et pour le bien de votre portefeuille. Mais cette décision est importante et ne doit pas être prise à la légère. Cette passation des droits doit être votée lors d'une assemblée générale des copropriétaires. Dans la majorité des cas, le changement de syndic de copropriété s'effectue lors du renouvellement du mandat qui arrive à échéance tous les trois ans. Quelle est la procédure ?
Notification écrite de la demande
Pendant l'assemblée générale les copropriétaires devront débattre devant le syndic actuel et expliciter leurs motivations. Ils doivent au préalable préparer soigneusement leurs questions, leurs suggestions afin d'expliquer leur décision lors de ce débat. Cette demande "changement de syndic" doit être portée clairement sur l'ordre du jour ainsi que sur les convocations sans omettre de joindre toutes les pièces utiles à la prise de décision. Cette demande doit être adressée au moins trois mois avant la date de l'assemblée. Le syndic ne pourra ainsi rejeter cette demande.
Lieu de l'assemblée
En général, l'assemblée a lieu au sein des bureaux du syndic. Mais dans un tel contexte conserver ce lieu n'est pas très fair-play vis à vis du syndic qui sera remercié de ses services, même s'il le mérite. Il est préférable alors de choisir un lieu de réunion neutre car le syndic peut quitter l'assemblée avant la fin si les votes conduisent à sa révocation. Dès l'ouverture de la séance, il convient de désigner un secrétaire le plus représentatif parmi les copropriétaires.
Diffuser l'information et convaincre les autres copropriétaires
L'envoi de l'ordre du jour et de la convocation ne suffit pas à convaincre les autres copropriétaires du bien-fondé du changement du syndic. Il faut donc souligner les points litigieux comme le prix excessif des charges de copropriété, le manque de transparence des dépenses, les prestations payantes, les devis frauduleux… Lors de l'assemblée, il faut proposer un tableau comparatif des prestations et tarifs de l'ancien et du nouveau syndic.
Attention car chaque tantième compte ! Il est important de récupérer les procurations de ceux qui ne peuvent pas être présents le jour J pour avoir le pourcentage suffisant.
Révoquer un syndic de copropriété ne se fait pas sur un coup de tête mais doit être accompagnées de raisons sérieuses et légitimes. La gestion d'une copropriété est une fonction qui demande rigueur et honnêteté.
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Posté le 2 January 2012 | 10:00 am
La loi DALO et son application dans le parc locatif
De plus en plus de personnes sont exclues d'un droit tout naturel et primordial : celui du droit au logement. Afin d'apporter une solution aux plus démunis, le gouvernement à institué le 5 mars 2007 la loi Dalo qui reconnait juridiquement le logement comme un droit opposable. Le terme "DALO" signifie "Droit Au Logement Opposable". Quel est son fonctionnement  et peut-elle concerner le parc locatif privé ?
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Les causes du mal-logement ou des situations précaires sont dues essentiellement à des problèmes structurels et conjoncturels.
L'insuffisance de constructions de logements sociaux depuis plus de 25 ans ainsi que l'envolée des prix de l'immobilier bloquent l'accession des ménages à la location dans le secteur privé.
Le parc HLM (Habitation à Loyer Modéré) ne suffit plus à régler le problème du mal-logement et à accueillir toutes les personnes n'ayant pas les ressources suffisantes pour se loger.
En clair que dit la loi ?
L'Etat a donc une obligation de résultats et non plus uniquement une obligation de moyens. Le terme "opposable" est un terme juridique qui permet aux personnes sans domicile fixe de déposer un recours auprès des autorités judiciaires pour faire appliquer la loi.
Quelles sont les démarches à entreprendre  ?
Ces démarches concernent les logements gérés par des organismes HLM. Il faut donc d'abord effectuer une demande de logement social avant de faire valoir son droit au logement opposable.
Pour pouvoir bénéficier d'un logement garanti par l'Etat dans le parc HLM, deux conditions sont nécessaires. Il faut être de nationalité française ou être résident régulier et ne pas dépasser un certain plafond de revenus.
Ensuite, la procédure est simple. Pour obtenir un logement, il suffit de déposer un dossier auprès de l'organisme HLM. Si votre dossier est jugé recevable, le préfet sera chargé de trouver un logement. Si cette requête n'est pas satisfaite, il est possible d'engager un recours contentieux devant le tribunal administratif. C'est à ce moment précis qu'il est possible de recourir à la loi DALO afin de faire valoir son droit.
L'état n'a bien évidemment pas le droit de "réquisitionner" un logement privé à un propriétaire.
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Posté le 20 December 2011 | 10:00 am
Tout savoir sur le diagnostic Loi Boutin
On a souvent tendance à confondre le "diagnostic Boutin" avec le "diagnostic Carrez". Mais comment ne pas confondre et se perdre dans ce dédale de lois ! Il existe aujourd'hui un nombre considérable de nouvelles lois, une véritable jungle de réglementations. Pourtant ces deux diagnostics font appel à des mesures complètement différentes qui peuvent faire varier la surface de plusieurs m2. La loi Boutin est moins avantageuse que la loi Carrez, pourquoi ? Quelles sont les caractéristiques spécifiques de la loi Boutin ? ... Parce que...
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Le diagnostic Loi Boutin prend en compte la superficie habitable du bien et non privative (loi Carrez). C'est à dire qu'elle ne tient pas compte des parties aménageables. La surface calculée sera donc bien inférieure au diagnostic loi Carrez.
Cette loi obligatoire depuis le 25 mars 2009 a pour objectif de favoriser les locataires. Elle a été proposée par la ministre du logement Boutin, dont la loi porte bien évidemment le nom, comme dans la grande majorité des cas (Carrez, Borloo, Robien..).
Cette loi concerne tous les biens loués vide à usage d'habitation principale ou à usage mixte principale et professionnel. Elle ne concerne pas les locations saisonnières ou meublées (encore un avantage supplémentaire pour louer en meublé !).
Le métrage Boutin doit être mentionné sur le bail de location et sa validité est illimitée sauf en cas d'aménagements supplémentaires.
Attention aux erreurs de surface !  Si le locataire décèle une erreur de métrage en sa défaveur, il peut faire revoir le loyer à la baisse. Bien que non obligatoire, il est préférable de faire réaliser le diagnostic par un professionnel agréé. Une petite dépense qui peut vous économiser bien des soucis et de l'argent.
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Posté le 5 December 2011 | 10:00 am
Procédures juridiques pour régler les litiges propriétaires/locataires
Procédure simplifiée
Avant d'entamer une procédure devant un tribunal, il existe la commission de conciliation qui a pour rôle de trouver un accord à l'amiable entre les deux parties. En cas d'accord, le procès-verbal possède la même valeur qu'un jugement.
Déroulement du processus : le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation sera communiquée environ un mois après la demande. La partie adverse n'a pas l'obligation de se rendre à cette audience. Si c'est le cas, le demandeur doit enclencher une autre procédure.
La saisine simplifiée
Pour entamer cette procédure, le demandeur doit déposer une lettre au greffe. Mais attention : cette procédure ne concerne que les litiges d'un montant inférieur à 7 600 euros.
L'injonction de faire ou injonction de payer
Les injonctions sont un moyen d'obliger à effectuer les travaux ou à payer les loyers dus. Le demandeur doit remplir le formulaire retiré auprès du greffe en précisant clairement l'objet de sa demande. Ensuite, ce dossier sera remis au juge.
Tribunal d'instance : dernier recours
Si ces procédures simplifiées n'aboutissent pas, le demandeur devra avoir recours au tribunal d'instance du lieu où est situé le logement. Le tribunal aura pour mission de trancher les litiges en faveur soit du locataire ou du propriétaire.
Procédures concrètes faites par le demandeur lui-même ou par le biais d'un huissier :
- Prise de connaissance des dates des prochaines audiences
- Rédaction d'une assignation au moins quinze jours avant la date de l'audience.
L'intervention d'un avocat ou d'un huissier ne sont pas obligatoires pour ces actes. Mais il est toutefois préférable et conseillé de s'adresser à un professionnel afin de mettre toutes les chances de son côté.
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Posté le 10 November 2011 | 1:30 pm
Diagnostic assainissement : pourquoi, comment ?
![Assainissement[1]](http://www.alliance-habitat.com/blog/wp-content/uploads/2010/12/Assainissement1-150x150.jpg "Assainissement[1]")
Initialement prévue en 2013, la date du diagnostic assainissement a été avancée et il est devenu obligatoire au 1er janvier 2011, par la loi ENE ou Grenelle II du 12 juillet 2010 (art. 260). Il doit être joint à la promesse d'achat ou à défaut dans l’acte de vente. Ce diagnostic a été instauré dans le cadre de la prévention écologique afin de préserver les milieux naturels. Quelle est son utilité et à qui s'adresser pour le réaliser ?
Ca pourrait vous intéresser :Selon les statistiques, il y aurait environ 5 millions de logements ne disposant pas d'un système d'assainissement collectif  et près de 600.000 logements rejetteraient les eaux usées directement dans la nature. Les dégâts directs sur l'environnement sont clairs à deviner ! Ce diagnostic délivre une information sur le bien mis en vente mais ne rend pas pour autant obligatoire le raccordement au réseau des eaux usées. Les travaux coûtent cher et certains propriétaires n'ont pas les moyens d'effectuer les raccordements. Le bien doit néanmoins être équipé d'une installation d'assainissement régulièrement entretenue.
Les objectifs du diagnostic assainissement
- vérifier la conformité des raccordements aux eaux usées ou pluviales pour que les écoulements ne portent pas atteinte à la salubrité publique.
- Acheter un bien en toute connaissance de cause.
- permettre de préserver l'environnement naturel, les cours d'eau, les nappes phréatiques…
Contrairement aux autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb...), le diagnostic assainissement doit être effectué exclusivement par les communes via le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC). Le propriétaire reçoit de la commune un rapport de visite. Ce document devra être annexé au compromis de vente et à l'acte de vente. En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement lors de la signature de l’acte de vente, le propriétaire aura un délai d'un an pour réaliser les travaux nécessaires.
Le coût du diagnostic varie selon les communes. Il faut compter un prix moyen d'environ 100 à 150 euros.
- Le diagnostic assainissement avancé à 2011
- Nouveau diagnostic obligatoire : Le diagnostic assainissement
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Posté le 8 November 2011 | 9:00 am